Parties communes ou privatives : qui règle ?

Parties communes, parties privatives

La ligne de partage vient du règlement de copropriété, adossé à la loi du 10 juillet 1965. Schématiquement : tout ce qui sert à l'ensemble des occupants — gros œuvre, toiture, cage d'escalier, colonnes montantes d'eau ou d'électricité, canalisations collectives jusqu'à leur pénétration dans les lots — relève des parties communes, entretenues par le syndicat des copropriétaires et financées par les charges. Tout ce qui est à l'usage exclusif d'un lot — installations intérieures, robinetterie, radiateurs individuels, porte palière côté intérieur — relève du privatif.

Concrètement, une fuite sur la colonne d'eau dans la gaine technique regarde le syndic ; la même fuite après votre compteur, sur votre flexible, vous regarde. En cas de doute, le règlement de copropriété tranche, et lui seul : les usages de l'immeuble ou l'avis du voisin de palier n'ont aucune valeur.

Propriétaire ou locataire

Dans un lot loué, un second partage s'ajoute. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives : entretien courant, joints, petits raccords, entretien annuel de la chaudière individuelle, débouchage simple. Le reste — vétusté, remplacement d'équipements hors d'usage, gros travaux — incombe au bailleur. Un chauffe-eau qui meurt de vieillesse se remplace aux frais du propriétaire ; un siphon encrassé se nettoie aux frais du locataire.

Le réflexe utile, pour le locataire, est de signaler toute panne par écrit au bailleur ou à son gestionnaire avant d'engager quoi que ce soit, sauf mise en sécurité immédiate. Une intervention commandée sans accord risque de rester à la charge de celui qui l'a commandée, même quand la réparation revenait en principe à l'autre.

L'urgence dans les parties communes

Le syndic a le pouvoir — et le devoir — de faire exécuter d'office les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble : fuite sur colonne, panne d'ascenseur avec personne bloquée, porte de hall hors service. La plupart des cabinets diffusent un numéro d'astreinte pour les soirs et week-ends ; il figure généralement sur les panneaux d'affichage du hall. Notez-le avec vos numéros utiles : appeler l'astreinte du syndic pour un problème commun coûte zéro euro et évite de mandater soi-même, à ses frais, un dépanneur pour un équipement qui n'est pas le vôtre.

Quand l'eau franchit les cloisons, deux assurances entrent en jeu : la multirisque de l'immeuble souscrite par le syndicat et votre propre contrat d'occupant. Déclarez le sinistre aux deux, car la convention IRSI répartit ensuite la gestion selon l'origine et le montant des dommages. Un constat amiable rempli avec le voisin concerné accélère tout — les règles de délai sont détaillées dans notre dossier assurance habitation et urgence.